10.15 부동산 대책 이후, 시장은 어디로? — “3개월 안에 다시 달아오를 것”

 

최근 정부의 ‘10.15 부동산 대책’이 발표된 이후 부동산 시장이 술렁이고 있습니다. 투기과열지구 확대, 토지거래허가제 지정 등 강도 높은 규제로 인해 시장은 일시적으로 멈춘 듯한 분위기지만, 전문가들은 “3개월 안에 다시 불이 붙을 수 있다”고 진단합니다.

오늘은 부동산 투자 전문가 김사부님과 함께 정책 이후 시장 변화와 앞으로의 전망을 깊이 있게 살펴봅니다.

💣 “정부가 너무 세게 눌렀다”… 충격적인 규제 강도

김사부님은 이번 대책을 두고 “예상보다 훨씬 과감했다”고 평가했습니다.

“정책 입안자들조차 이렇게까지 세게 나올 줄 몰랐을 겁니다. 심지어 투기와 거의 무관한 지역까지 규제 대상에 포함됐어요.”

그 결과, 시장 참여자들은 일시적으로 ‘망연자실한 상태’. 거래량이 급감하고, 매물은 잠시 동결된 분위기입니다. 하지만 이 ‘잠잠함’은 오래가지 않을 거라고 김사부님은 말합니다.

⏳ “3개월 후엔 다시 오른다”… 학습 효과가 만든 심리

그는 “이번 규제도 결국 3개월 정도면 다시 시장이 반등할 것”이라며, 그 이유를 ‘학습 효과’로 설명했습니다.

“정부가 ‘늦게 움직이면 손해’라는 인식을 너무 확실하게 만들어버렸어요. 규제 때마다 오히려 ‘빨리 사야 한다’는 심리가 더 강해졌죠.”

실제로 동탄, 구리 등 비규제 지역에서는 이미 풍선효과가 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 시장 참여자들은 또 한 번 ‘규제 전에 사야 한다’는 심리를 체득하고 있는 셈입니다.

📉 “거래는 줄지만 가격은 오른다”… 왜곡된 시장 구조

거래가 줄면 가격도 안정되는 게 일반적입니다. 하지만 김사부님은 “이번엔 거래량이 줄어도 가격이 오를 가능성이 높다”고 말합니다.

그 이유는 바로 매물 부족. “전세 낀 물건은 팔 수 없고, 실거주 매물만 거래되다 보니 매도자 우위 시장이 형성됩니다. 그러면 가격이 떨어질 이유가 없어요.”

실제로 과거에도 투기과열지구 재건축 단지들은 거래가 막힌 상태에서도 수억 원씩 가격이 올랐던 사례가 많았습니다.

💬 “3개월은 심리 조정기”… 눈높이 낮추는 기간

김사부님은 “지금은 심리 조정기”라고 표현했습니다. 대출 규제 강화로 인해 갑자기 자금 여력이 줄어든 구매자들이 ‘눈높이를 낮추는 데 3개월은 걸린다’는 것입니다.

“30억짜리 보려던 사람들이 ‘이제는 25억짜리로 가야겠다’는 마음을 먹기까지 최소 두세 달은 걸립니다. 결국 그때 다시 거래가 움직일 겁니다.”

📈 “풍선효과는 더 바깥으로 간다”

이번 규제로 인해 강남권보다 외곽 지역으로 수요가 이동할 가능성이 높다고 분석합니다.

“이제는 강남보다 동탄, 구리, 김포 같은 지역이 주목받을 겁니다. 이미 신고가 거래가 이어지고 있거든요.”

이 같은 흐름은 과거 문재인 정부 시절과 매우 유사합니다. 당시에도 규제지역이 확대될수록 외곽 지역의 가격이 급등했습니다.

🏗️ “공급이 없는 상태에서의 규제는 왜곡만 만든다”

김사부님은 이번 대책의 가장 큰 문제로 ‘공급 부족 속 규제 강화’를 꼽았습니다.

“공급이 부족한 상황에서 규제만 강화하면 시장 가격이 왜곡됩니다. 결국 나중에 더 큰 부작용으로 돌아오죠.”

그는 “정부가 단기적으로는 여론을 달랠 수 있겠지만, 결과적으로는 시장을 더 왜곡시킬 가능성이 높다”고 지적했습니다.

💰 “보유세 증세 가능성, 하지만 불확실”

향후 나올 가능성이 높은 추가 정책은 보유세 인상입니다. 정부가 이미 시사한 만큼, 연말쯤 구체화될 가능성이 큽니다.

다만 김사부님은 “이번에도 예측이 어렵다”고 강조했습니다.

“이번처럼 예상을 벗어난 강도가 나올 수도 있습니다. 특히 고가주택 위주의 누진세 강화가 우려됩니다.”

🧭 “결론: 거래는 멈춰도 시장은 움직인다”

결국 김사부님은 이렇게 정리했습니다.

“지금 시장은 거래가 줄었지만, 심리는 여전히 ‘매도자 우위’입니다. 정책으로 잠시 멈출 뿐, 3개월 후엔 다시 살아날 겁니다.”